Cần tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi) đảm bảo phù hợp với thực tiễn

Tại Hội thảo “Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)” đa số ý kiến đều ủng hộ và tán thành cao sự cần thiết phải sửa đổi Luật Nhà ở, đồng thời nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật lần này cần tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với các luật khác có liên quan.

Toàn cảnh Hội thảo “Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Chiều 9/3, tại trụ sở Văn phòng Quốc hội, Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc UBTVQH phối hợp với Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Đại học Quốc gia Hà Nội tổ chức Hội thảo “Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)”.

TS.Nguyễn Văn Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Nguyễn Thị Mai Phương cùng Trưởng khoa Luật Hiến pháp và Luật Hành chính, Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Đặng Minh Tuấn đồng chủ trì hội thảo.

Tham dự hội thảo có: Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - TS Đặng Việt Dũng, đại diện các bộ, ngành, cơ quan có liên quan và các chuyên gia, nhà khoa học.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu lập pháp cho biết, sau gần 08 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật nhà ở cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế, tồn tại và cần được xem xét để sửa đổi nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Theo đó, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 5 (5/2023) và dự kiến xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.

Hiện nay dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương, 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật sửa đổi đã tăng hơn 13 Điều; trong đó, bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172); giữ nguyên 47 điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bố mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.

Tại hội thảo, các chuyên gia tập trung cho ý kiến về một số nôi dung trọng tâm như: Thời hạn sở hữu nhà chung cư; chính sách phát triển nhà ở xã hội; xây dựng và cải tạo nhà chung cư ;… Đồng thời, các chuyên gia cũng đưa ra những phân tích/nhận định liên quan đến tính thống nhất trong các quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật có liên quan; phát triển nhà ở thương mại trong việc lựa chọn chủ đầu tư và xác định các loại đất làm dự án nhà ở thương mại;…

Ông Đậu Anh Tuấn - Phó tổng thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại & Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phát biểu tại hội thảo.

Góp ý về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Dự thảo, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, Thành viên Hội đồng khoa học của UBTVQH Đậu Anh Tuấn cho rằng: Cơ quan soạn thảo cần đánh giá tác động cẩn trọng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Ông phân tích, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản.

Trong hai phương án dự thảo luật đưa ra, ông đề nghị cân nhắc chọn phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Còn PGS.TS Đặng Minh Tuấn - Trường Đại học Luật (Đại học Quốc gia Hà Nội), dẫn kinh nghiệm một số quốc gia, cho hay các nước chủ yếu điều chỉnh các khía cạnh về chuẩn mực tối thiểu nhà ở, nhà ở xã hội và hỗ trợ nhóm yếu thế về nhà ở; hoặc kiểm soát mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà.

"Luật sửa đổi cần nghiên cứu, nhấn mạnh hơn khía cạnh về bảo đảm quyền có chỗ ở, sở hữu nhà của công nhân và bổ sung các quy định bảo đảm quyền của cá nhân, nhóm yếu thế trong xã hội về nhà ở", ông Đặng Minh Tuấn góp ý.

Nhà chung cư đang có hai loại, 50 năm và sở hữu vĩnh viễn với giá mua khác nhau. Công trình nhà chung cư cũng được gắn với trách nhiệm của chủ đầu tư và chủ đầu tư này có quyền, nghĩa vụ gắn với sự tồn tại của chung cư đó để tiến hành duy tu, bảo dưỡng và kinh doanh. Cơ quan nhà nước cũng có trách nhiệm khi giám sát trong quá trình thiết kế, thi công, xây dựng công trình.

Góp ý về nội dung liên quan đến quy định về xây dựng và cải tạo nhà chung cư khi sửa Luật Nhà ở, TS Đặng Việt Dũng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, bố cục Luật Nhà ở 2014 đã ổn định, không vướng mắc và đang vận hành có hiệu quả nên không cần thay đổi. Các nội dung liên quan đến chung cư nên đưa vào thành một chương, không nhất thiết phải quy định cải tạo chung cư thành một chương riêng biệt. Đồng thời bổ sung vấn đề phân hạng chung cư đã được quy định tại Điều 99, Luật Nhà ở 2014.

TS Đặng Việt Dũng đề nghị hạn chế yêu cầu ban hành các nghị định hướng dẫn gây khó cho người dân, doanh nghiệp.

TS Đặng Việt Dũng - Chủ tịch THXDVN phát biểu tại hội thảo.

Liên quan đến vấn đề chấm dứt quyền sở hữu chung cư quy định ở Khoản 5, Điều 25 của Dự thảo Luật, TS Đặng Việt Dũng cho rằng, đang có sự nhầm lẫn giữa “quyền sở hữu” và “quyền sử dụng”.

Theo Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, khi tài sản bị hưng hỏng người dân chỉ mất quyền sử dụng, không mất quyền sở hữu. Quyền sở hữu của người dân được xác lập liên quan đến nội dung khác của Bộ luật Dân sự, Hiếp pháp và pháp luật liên quan khác. Về việc quy định tháo dỡ chung cư, cũng cần làm rõ khái niệm “hư hỏng nặng và nguy cơ sập đổ”.

Về hồ sơ nhà, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Đặng Đình Luyến cho biết: Quy định như Điều 117 Dự thảo Luật là chưa rõ ràng, dễ dẫn đến tranh cãi khi thực hiện. Trong khi đó, việc quy định các giấy tờ của hồ sơ nhà ở rất quan trọng, liên quan đến việc quản lý, áp dụng trong thực tiễn khi chủ sở hữu nhà ở sử dụng hoặc giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế…

"Chẳng hạn việc quy định như điểm (b) liệt kê các loại giấy tờ và cuối điểm này có cụm từ “nếu có”. Như vậy, không rõ giấy tờ loại nào được coi là “nếu có”...". Vì vậy, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật đề nghị xem xét lại các loại giấy tờ của hồ sơ nhà ở, quy định cụ thể và có tính khẳng định, rõ ràng hơn về những giấy tờ có thực trong mỗi giai đoạn để tránh gây phiền hà về sau cho người dân.

Theo các chuyên gia, trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư khá dài và phức tạp, bắt đầu từ giai đoạn kiểm định, đánh giá chất lượng để báo cáo lên kế hoạch cải tạo, tiến hành xây dựng phương án đền bù tái định cư, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, tổ chức đền bù tái định cư, triển khai phá dỡ và xây dựng. Để có thể rút ngắn được thời gian, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định thêm các yêu cầu thời gian để không bị động về tiến độ triển khai.

Ngoài ra, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng chưa quy định về sở hữu các loại hình bất động sản mới xuất hiện trong thời gian gần đây bao gồm: bất động sản nghỉ dưỡng, loại hình văn phòng kết hợp với nhà ở, nhà phố thương mại (shophouse)… Trước thời điểm bùng nổ đại dịch COVID-19, ở một số địa phương, phân khúc bất động sản du lịch phát triển rất mạnh mẽ, xuất hiện các loại hình nhà ở mới như biệt thự kết hợp giữa mục đích để ở với nghỉ ngơi, kinh doanh du lịch; có không ít người mua biệt thự trong các khu nghỉ dưỡng cao cấp hoặc sở hữu nhà phố; trong trung tâm các đô thị lớn như Tp. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh khi giá thuê văn phòng, nhà ở với mức rất đắt thì xuất hiện loại hình văn phòng kết hợp với nhà ở. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật vẫn còn thiếu những quy định về sở hữu các loại bất động sản nhà ở mới này.

Các chuyên gia kiến nghị, để bảo đảm tính bao quát, toàn diện của dự thảo Luật, cần xem xét điều chỉnh quan hệ sở hữu của các loại nhà ở, bổ sung các quy định về sở hữu những loại hình nhà ở mới này.

Hoàng Lực