Hoàn thiện chính sách nhà ở cho thuê, tránh chồng chéo ưu đãi và chi phí

Tại Hội thảo góp ý dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), TS. Đặng Việt Dũng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, đề xuất nhiều giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở cho thuê, từ cơ chế huy động vốn, bố trí quỹ đất đến kiểm soát giá thuê, ưu đãi đầu tư và bảo vệ quyền lợi người thuê.

Hội thảo do Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, Tổng hội Xây dựng Việt Nam và Hội Khoa học Đất Việt Nam tổ chức chiều ngày 13/10/2026.

Trên cơ sở nghiên cứu dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 132 điều cùng các báo cáo, tờ trình và tài liệu liên quan, TS. Đặng Việt Dũng tập trung góp ý vào phạm vi điều chỉnh, đối tượng thụ hưởng và cơ chế tổ chức phát triển, quản lý nhà ở cho thuê.

Làm rõ đối tượng thuê, bảo đảm công bằng trong phân bổ

Theo TS. Đặng Việt Dũng, khái niệm nhà ở cho thuê trong dự thảo còn bao quát nhiều loại hình, trong khi nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ cũng có hình thức cho thuê. Vì vậy, cần làm rõ phạm vi áp dụng cơ chế riêng tại Chương IV, phân biệt nhà ở cho thuê nói chung với nhà ở được phát triển theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước.

Quang cảnh Hội thảo góp ý dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, Tổng hội Xây dựng Việt Nam và Hội Khoa học Đất Việt Nam tổ chức chiều ngày 13/10/2026.

Dự thảo cũng cần xác định rõ mối quan hệ giữa các loại hình nhà ở cho thuê, đồng thời bổ sung nguyên tắc không áp dụng trùng lặp ưu đãi đối với cùng một khoản chi phí hoặc nghĩa vụ tài chính.

Góp ý về phát triển chung cư cho thuê tại khu vực đô thị, TS. Đặng Việt Dũng tán thành chủ trương này, nhưng cho rằng việc phát triển nhà ở phải xuất phát từ nhu cầu thực tế và khả năng chi trả của nhóm đối tượng phục vụ. Các dự án cần có khả năng kết nối thuận tiện với nơi làm việc, giao thông công cộng, hạ tầng xã hội và dịch vụ thiết yếu.

Đối với nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, cần làm rõ trách nhiệm thực hiện, nguyên tắc lựa chọn hình thức và cơ chế công khai quyết định của địa phương. Việc bố trí quỹ đất ngoài dự án hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay thế phải bảo đảm không làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở tại những vị trí thuận lợi của người dân.

Tại quy định về đối tượng thuê nhà, TS. Đặng Việt Dũng thống nhất với phương pháp phân nhóm ưu tiên khi số lượng người đăng ký vượt quá nguồn cung. Tuy nhiên, cần phân biệt điều kiện đăng ký với tiêu chí ưu tiên, đồng thời xem xét tình trạng nhà ở, thu nhập, số người phụ thuộc và mức độ cấp thiết về chỗ ở.

Dự thảo cũng cần quy định cách xử lý trường hợp một người thuộc nhiều nhóm ưu tiên hoặc nhiều người có cùng thứ tự ưu tiên, bảo đảm công khai, minh bạch và công bằng trong xét duyệt.

Minh bạch nguồn vốn, quỹ đất và chi phí vận hành

Về nguồn vốn phát triển nhà ở cho thuê, TS. Đặng Việt Dũng đề nghị quy định rõ mục tiêu sử dụng vốn, cơ chế quản lý riêng vốn và tài sản, công khai tài chính, kiểm toán, giám sát và tái đầu tư nguồn thu. Khái niệm “nguồn huy động hợp pháp khác” cần được làm rõ, nhất là trường hợp bao gồm vốn vay, để xác định giới hạn nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm trả nợ.

Đối với quỹ đất, việc lựa chọn địa điểm cần căn cứ vào nhu cầu thuê, thời gian đi lại, khả năng kết nối hạ tầng và điều kiện môi trường. Danh mục đất, tiến độ chuẩn bị và trách nhiệm triển khai cần được công khai. Các tiêu chí về vị trí phải cụ thể, có thể kiểm chứng, thay vì sử dụng những khái niệm định tính như “gần” khu công nghiệp hoặc trường đại học.

TS Đặng Việt Dũng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

Một vấn đề khác được TS. Đặng Việt Dũng nhấn mạnh là phân định trách nhiệm giữa chủ đầu tư trong giai đoạn xây dựng với chủ sở hữu, Quỹ nhà ở và đơn vị quản lý sau bàn giao. Khi dự án chuyển sang khai thác, quyền cho thuê và thu hồi nhà ở phải được xác định phù hợp với chủ thể quản lý.

Về cơ chế cấp bù chi phí, cần phân biệt khoản thiếu hụt do thực hiện chính sách giá thuê với khoản phát sinh từ quản lý kém hiệu quả. Việc cấp bù phải có cơ chế kiểm chứng chi phí, công khai số tiền và xác định rõ phạm vi hỗ trợ, bao gồm chi phí quản lý vận hành, bảo trì và sửa chữa.

Đồng thời, cần bảo đảm trích lập kinh phí bảo trì dài hạn, tránh thiếu nguồn lực khi công trình xuống cấp. Hiệu quả dự án không nên chỉ được đánh giá qua vốn đầu tư ban đầu hoặc yêu cầu thu hồi vốn đồng nhất, mà cần tính đến chi phí vòng đời công trình, khả năng chi trả của người thuê và hiệu quả phục vụ xã hội.

Đối với quy định chỉ định thầu, dự thảo cần làm rõ phạm vi, điều kiện áp dụng; bổ sung yêu cầu công khai giá, năng lực nhà thầu, chất lượng công trình và trách nhiệm giải trình.

Chi phí vận hành cũng cần được quy định minh bạch, phân định rõ tiền thuê nhà, phí vận hành và kinh phí bảo trì, tránh tính trùng hoặc thanh toán hai lần cho cùng một dịch vụ. Nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn phải đi kèm cơ chế hỗ trợ khi giá thuê vượt khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng.

Theo đó, phương pháp xác định giá, chu kỳ điều chỉnh và việc sử dụng nguồn thu từ hoạt động thương mại để giảm giá thuê cần được công khai. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu cơ chế cho phép doanh nghiệp mua, cải tạo hoặc chuyển đổi công trình hiện hữu hợp pháp thành nhà ở cho thuê khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về đất đai, quy hoạch, xây dựng và an toàn.

Ưu đãi đầu tư phải gắn với quyền lợi người thuê

Về chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư, TS. Đặng Việt Dũng đề nghị gắn ưu đãi với cam kết về quy mô, thời gian duy trì công năng cho thuê, chất lượng công trình và nguyên tắc xác định giá thuê.

Đối với phần diện tích thương mại trong dự án, cần quy định giới hạn, yêu cầu hạch toán riêng và nguyên tắc phân bổ chi phí chung, bảo đảm hoạt động thương mại không làm suy giảm mục tiêu chính của dự án hoặc chuyển chi phí không hợp lý sang người thuê.

Các khoản hoàn trả, hỗ trợ tài chính cần được phân định rõ về điều kiện áp dụng, căn cứ và nguồn chi trả, tránh hoàn trả trùng lặp hoặc tiếp tục tính khoản đã được hoàn trả vào giá thuê. Dự thảo cũng cần có cơ chế thu hồi ưu đãi khi chủ đầu tư vi phạm cam kết.

Đối với nhà lưu trú công nhân, cần phân biệt trường hợp người lao động trực tiếp thuê với trường hợp doanh nghiệp thuê để bố trí chỗ ở; đồng thời xác định rõ quyền và nghĩa vụ của người ở trong từng trường hợp.

Thủ tục xác nhận đối tượng nên được đơn giản hóa trên cơ sở dữ liệu có thể kiểm chứng, đồng thời có phương án xử lý khi doanh nghiệp chậm hoặc không xác nhận. Phạm vi đối tượng thụ hưởng cũng cần được làm rõ, bao gồm người lao động làm việc cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng và các đơn vị cung cấp dịch vụ trong khu công nghiệp.

Dự thảo cần quy định cụ thể trách nhiệm, thời hạn xác định nhu cầu, chuẩn bị đất và đầu tư hạ tầng của doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp. Trường hợp doanh nghiệp không triển khai hoặc không đủ năng lực đầu tư, cần có phương án xử lý, cơ chế phối hợp với địa phương và khả năng huy động đơn vị đủ năng lực tham gia phát triển, vận hành nhà lưu trú dưới sự kiểm soát của cơ quan có thẩm quyền.

TS. Đặng Việt Dũng cũng đề nghị công khai phần chi phí doanh nghiệp hỗ trợ và phần người lao động phải chi trả khi doanh nghiệp thuê nhà để bố trí chỗ ở. Đối với trường hợp chấm dứt hợp đồng lao động, cần quy định thời gian chuyển tiếp hợp lý, nhất là khi người lao động mất việc ngoài ý muốn hoặc đang chuyển việc trong cùng khu công nghiệp.

Các quy định về xét duyệt, rà soát điều kiện thuê phải dựa trên tiêu chí công khai, tránh gây mất ổn định về chỗ ở. Yêu cầu thiết kế nhà lưu trú cần phù hợp với người ở độc thân, người có gia đình và bảo đảm khả năng tiếp cận cho người khuyết tật.

Bên cạnh đó, cần làm rõ trách nhiệm của Ban quản lý khu công nghiệp trong kiểm soát giá thuê, chất lượng công trình và phối hợp với các cơ quan chuyên môn. Việc bố trí chỗ ở cho thành viên gia đình của chuyên gia, người lao động cũng như thời gian chuyển tiếp khi kết thúc quá trình làm việc, học tập cần được quy định cụ thể.

Đối với các quy định về chuyển nhượng, cần phân biệt giữa chuyển nhượng công trình với chuyển nhượng hợp đồng hoặc quyền sử dụng chỗ ở, tránh cách hiểu rằng mọi hình thức chuyển nhượng đều bị cấm.

Theo TS. Đặng Việt Dũng, hoàn thiện chính sách nhà ở cho thuê đòi hỏi cách tiếp cận đồng bộ, từ tạo lập nguồn cung, huy động vốn, lựa chọn quỹ đất đến xác định giá thuê, áp dụng ưu đãi và tổ chức quản lý vận hành. Các quy định cần vừa tạo động lực thu hút doanh nghiệp đầu tư, vừa bảo đảm sử dụng hiệu quả nguồn lực, minh bạch chính sách và đáp ứng nhu cầu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, người lao động.

Đức Khôi