Kinh nghiệm phát triển nhà ở cho công nhân của các nước đã phát triển

Thế giới đang trải qua biến cố đặc biệt, trong đó các thành phố lớn, các khu công nghiệp chịu nhiều ảnh hưởng nhất, đặc biệt là các nước nghèo và kém phát triển, trong đó có Việt Nam.

Để tránh đứt gãy chuỗi sản xuất, các khu công nghiệp đã tổ chức hình thức ba tại chỗ “sản xuất tại chỗ, cách ly tại chỗ, ăn nghỉ tại chỗ”, tuy nhiên thực tế cho thấy giải pháp này không dễ thực hiện và đòi hỏi nhiều điều kiện khắt khe, trong đó chính là chỗ ở và các điều kiện dịch vụ cho công nhân và người lao động. Trong khi đó, nhà ở công nhân hiện nay chủ yếu chủ đầu tư sử dụng các diện tích đất nông nghiệp xây dựng nhà ở tạm cho công nhân hoặc nhà ở có sẵn ở làng xã gần kề khu công nghiệp, hay phó mặc cho người dân xung quanh xây nhà trọ cho thuê.

3 mô hình phát triển nhà ở cho người lao động mới

Nghiên cứu một số nước có kinh nghiệm phát triển nhà ở cho người lao động, nhà ở công nhân cũng được đầu tư dưới nhiều cách thức khác nhau, phù hợp với các chính sách xã hội, thể chế kinh tế chính trị cũng như sáng kiến của mỗi quốc gia hay địa phương. Có thể tổng hợp lại thành ba mô hình phát triển nhà ở cho người lao động mới: xây dựng tập trung kiểu mới, tập trung hỗ trợ tài chính và đa dạng hóa hướng đến vai trò tư nhân và cộng đồng. Một quốc gia có thể tập trung một mô hình phát triển, trong khi quốc gia khác, có thể phát triển đồng thời nhiều mô hình với mức độ ưu tiên khác nhau.

Nhà ở cho người lao động Rokko, Kobe, Nhật Bản. Nguồn: www.rokkohouse.com

Với mô hình xây dựng tập trung kiểu mới Chính phủ thông qua các tổng công ty xây dựng lớn, có vốn nhà nước cho xây dựng những khu nhà ở cho người lao động hoàn chỉnh có quy mô dân số lên đến vài vạn người, cung ứng các dịch vụ cần thiết về giáo dục, y tế, rèn luyện sức khỏe, giao thông công cộng, mua sắm…

Nhà nước có vai trò quyết định trong việc phân bổ đất đai, đưa ra các chính sách ưu đãi tài chính cũng như đặt ra các tiêu chuẩn cho đối tượng thụ hưởng nhà ở cho người lao động. Tiêu chuẩn tiện ích nhà ở được nâng cao liên tục để đáp ứng với nhu cầu xã hội hiện đại. Mô hình này được áp dụng tại các nước như Luxembourg, Singapore, Trung Quốc, Sri Lanka…

Trong khi đó, với mô hình tập trung vào hỗ trợ tài chính, Nhà nước có chính sách hỗ trợ trực tiếp cho người có nhu cầu nhà ở thay vì tập trung hỗ trợ cho đơn vị xây dựng và 167 các nhà cung cấp nhà ở cho người lao động. Ưu điểm là giải pháp rẻ tiền nếu so sánh với việc hỗ trợ cho chi phí xây dựng các khu ở cho người lao động, giảm sự tập trung về mặt không gian của nhóm dân cư có thu nhập thấp trong các khu nhà ở, người dân được quyền tự do lựa chọn địa điểm nhà ở, và giảm thiểu vấn đề tham nhũng trong đầu tư xây dựng. Mô hình này được áp dụng tại nhiều nước như Mỹ, Brazil, Chi Lê, Nam Phi…

Với mô hình đa dạng hóa, hướng đến vai trò của tư nhân và cộng đồng, các dự án nhà ở cho người lao động có xu hướng địa phương hóa và tư nhân hóa, quy mô đa dạng. Chính phủ khuyến khích chính quyền địa phương và các hiệp hội tự quyết định các dự án nhà ở cho người lao động trong khu vực. Các hiệp hội và công ty xây dựng nhà ở cho người lao động tại địa phương hoạt động trên quan điểm phi lợi nhuận, hoặc lợi nhuận thấp. Mô hình này thường được áp dụng tại nhiều nước như Australia, Pháp, Đức, Hà Lan, Thụy Điển.

Nhà ở xã hội cho công nhân tại Luxembourg. Nguồn: luxembourg.public.lu, Social housing in Luxembourg

Kinh nghiệm từ Ấn Độ

Năm 2020, Dev Pa và cộng sự nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu về quyền tiếp cận đối với nhà ở và đất đai của người lao động nhập cư của India”(*). Trong nghiên cứu đó đã cho thấy cuộc di cư ồ ạt của người lao động nhập cư khỏi các thành phố đô thị ở Ấn Độ trong thời kỳ đóng cửa toàn quốc do đại dịch gây ra đã làm nổi bật sự bấp bênh của điều kiện sống của họ ở thành phố. Người lao động nhập cư chịu trách nhiệm phần lớn trong việc xây dựng và vận hành hiệu quả các thành phố và ngành công nghiệp trên khắp Ấn Độ. Họ đóng góp vào nền kinh tế bằng sức lao động được trợ cấp, và thường phải trả giá đắt cho sức khỏe, an ninh, gia đình và cuộc sống của họ.

Tuy nhiên, họ tiếp tục bị loại khỏi các chương trình phúc lợi của nhà nước, bị buộc phải sống bên lề của các thành phố mà họ làm 'quê hương'. Về công việc, mức lương công bằng và 168 bảo trợ xã hội, bao gồm cả trong trường hợp khẩn cấp về sức khỏe cộng đồng, đã buộc hàng nghìn gia đình phải liều mạng tìm đường trở về 'nhà' trong đợt đóng cửa COVID-19 trên toàn quốc.

Hầu hết người lao động nhập cư sống ở các thành phố trong một khoảng thời gian đáng kể của cuộc đời họ mà không được tiếp cận với nhà ở đầy đủ.

Công nhân làm việc bên ngoài công trường dự án nhà ở. Ảnh Reuters

Nghiên cứu cho thấy 44% những người tham gia đã sống ở Delhi ít nhất 10 năm trở lên, có hoặc không có gia đình của họ. Mối quan hệ kinh tế bất lợi giữa chủ sở hữu nhà và người thuê nhà, và việc người dân nhập cư không có khả năng trả tiền thuê nhà là lý do chính khiến người lao động nhập cư quay trở lại làng của họ trong thời gian đóng cửa quốc gia do coronavirus gây ra, thường gặp nguy hiểm đến tính mạng của họ.

Hơn 12% số người được hỏi chỉ ra rằng mất nhà ở trực tiếp, bao gồm cả việc chủ nhà đuổi ra khỏi nhà, là một trong những lý do chính để rời Delhi trong thời gian đóng cửa. Bởi các chủ sở hữu nhà do tính chất không được kiểm soát của nhà cho thuê, không có hợp đồng chính thức và thiếu bảo đảm về quyền sở hữu. Gần 16% những người tham gia nghiên cứu cho biết họ đã bị quấy rối bởi những người chủ cho thuê nhà trong thời gian bị "khóa sổ".

Phần lớn những người trả lời khảo sát (56%) không có nhiều đất đai trong làng của họ. Trong khi quyền sở hữu đất hầu hết là của chung, với đại gia đình, diện tích các thửa đất nhỏ và không đủ để canh tác hoa màu hoặc duy trì sinh kế. Do đó, không có đất là một thách thức lớn mà người dân nông thôn phải đối mặt và là lý do quan trọng cho việc họ di cư đến các thành phố.

70% trong số họ cho biết đây là nhà ở cùng nhau như một gia đình chung (bao gồm cha mẹ, anh chị em và con cái của họ). Hơn 74% số người được hỏi nói rằng nhà của họ được xây bằng bùn và các vật liệu khác (kutcha). Hơn nữa, trong nhiều trường hợp, những ngôi nhà này được xây dựng trên đất không thuộc sở hữu của người lao động nhập cư hoặc gia đình của họ.

Điều này nhấn mạnh rằng một số lượng lớn lao động nhập cư không được tiếp cận với nhà ở đầy đủ tại các ngôi làng của họ cũng như ở các thành phố mà họ di cư đến. Hơn 86% cho rằng thiếu việc làm là một thách thức lớn trong Các khu vực nông thôn, trong khi 31% nhấn mạnh việc không có nhà ở an toàn. Nghiên cứu cho thấy 88% người lao động nhập cư yêu cầu chính phủ có việc làm/ đảm bảo sinh kế, trong khi 62% trong số họ muốn có các lựa chọn nhà ở phù hợp, giá cả phải chăng ở các thành phố như cũng như trong làng của họ.

Kinh nghiệm cho Việt Nam

Tại Việt Nam hiện nay, nhà ở cho công nhân tại các KCX – KCN chủ yếu có ba loại hình chính, đó là: Nhà ở do nhà nước xây dựng, do các doanh nghiệp, và do các hộ gia đình và cá nhân xây dựng.

Trong đó, thực tế cho thấy các dự án nhà ở do nhà nước và doanh nghiệp xây dựng không thể cạnh tranh được với nhà cho thuê của các hộ gia đình cá nhân. Xét ở góc độ dự án đầu tư, các hộ gia đình cá nhân có thể tận dụng được tất cả các nguồn lợi có sẵn, có thể thu hồi vốn trong vòng từ 2 đến 3 năm, các năm sau có thể thu tiền lãi, vấn đề quản lý cũng rất linh hoạt. Trong khi giá thuê nhà của các chủ đầu tư nếu không chênh lệch nhiều thì không thể cạnh tranh nổi với hộ gia đình.

Mô hình nhà xã hội kiểu mẫu nếu được nhân rộng sẽ góp phần tạo môi trường sống tốt, từ đó giúp người lao động yên tâm làm việc, gắn bó với doanh nghiệp, đồng thời cũng tạo nên diện mạo mới cho đô thị Bình Dương. Nguồn: VOV

Một số giải pháp có thể áp dụng tại Việt Nam đó là xây xen cấy nhà cao tầng tại nội đô cạnh các khu nhiều việc làm: Có thể ưu tiên áp dụng cải tạo các khu vực thấp tầng, lô đất diện tích quá nhỏ trong nội đô, kết hợp với kết quả khảo sát xã hội học, tiến hành đầu tư theo hướng xây chen, xen cấy các khu nhà ở cao tầng giá thấp vào khu trung tâm nhiều việc làm hiện hữu.

Quá trình này có thể thực hiện kết hợp với công cụ điều chỉnh đất đai, cải tạo các diện tích nhà ở nhỏ theo dạng phân bổ lại đất đai theo kiểu hiện đại hóa các chung cư hiện nay. Xây nhà cao tầng để tái định cư tại chỗ, còn lại cho người thu nhập thấp thuê, mua. Đây cũng là cách để cải tạo kiến trúc và cảnh quan cho đô thị có chất lượng sống tốt, dẹp bỏ các khu nhà cho thuê kém chất lượng đang tồn tại hiện nay.

Xây dựng nhà ở giá thấp do cộng đồng dân cư tự chịu trách nhiệm: Ở các làng xã ven đô, hoặc trong nội đô có các vị trí gần hơn, thuận lợi với việc làm thường dân tự xây nhà cho mình và nhà trọ cho thuê không đúng qui định. Nhà nước hỗ trợ cơ chế chính sách tạo dựng tín dụng và tài chính nhà ở theo hướng xã hội hóa và ban hành tiêu chuẩn nhà ở tiện nghi tối thiểu để tạo ra quỹ nhà ở do cộng đồng dân cư tự xây, sửa chữa, nâng cấp nhà ở. Các cộng đồng dân cư tự bình chọn người được quyền mua nhà, thuê nhà.

Trường hợp dự án lớn họ có quyền định hướng xem các dự án của họ nên phát triển như thế nào. Cách làm này thực sự là công việc chỉnh trang đô thị, đồng thời cũng dễ áp dụng với quá trình phát triển nhà ở giá thấp do cộng đồng tự quản ở nước ta giai đoạn hiện nay. Bài học trợ giúp nhau xây nhà ở nông thôn rất đáng học hỏi để xây dựng chính sách và cơ chế.

Quy hoạch đồng bộ giữa việc làm và nhà ở cho công nhân: Các dự án chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở xã hội hiện nay hầu như đều chưa giải quyết tốt bài toán kết nối và giảm khoảng cách giữa nơi ở và chỗ làm việc, dẫn đến không có tính hấp dẫn với người sử dụng. Đặc biệt với các đối tượng thu nhập thấp vẫn rất cần việc làm.

Các khảo sát xã hội học định cư cần dự báo các nhu cầu giao thông bao gồm phát triển các tuyến giao thông kết nối nơi ở-việc làm để tăng các phương tiện công cộng cho đại bộ phận người dân. Giao thông không chỉ kết nối với trung tâm đô thị mà quan trọng hơn nó phải kết nối được các khu việc làm, trung tâm dịch vụ đời sống, công viên, trường học, bệnh viện.

Với các khu nhà ở công nhân đồng bộ, điểm mấu chốt cần tích hợp và thiết lập thành công một cộng đồng đủ để tự tạo ra sự sầm uất và thịnh vượng. Nếu được hoạch định và quy hoạch đồng bộ, các khu nhà ở cho người lao động, công nhân ven đô xen ghép trong các dự án nhà ở thương mại có thể là một giải pháp tốt để giảm áp lực cho đô thị lõi, tạo cơ hội cải thiện cảnh quan đô thị và chất lượng sống cho người dân, đồng thời tạo nên những khu dân cư thịnh vượng.

Sản xuất nhà ở đa dạng và rẻ: Đối với các cư dân có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt với nhóm cư dân thuộc thành phần công nhân lao động rất nhiều người không có nhu cầu sở hữu những căn hộ vĩnh cửu, nhưng lại rất cần những chỗ ở có giá rẻ, tiện ích thiết yếu tối thiểu. Chính vì vậy, giải pháp các khu nhà ở giá rẻ cho thuê, mua trả góp cần các công nghệ mới để “sản xuất nhà” thay bằng “xây nhà” như truyền thống. Đến nay chưa có văn bản nào công bố các qui chuẩn, tiêu chuẩn công nghệ sản xuất nhà ở cho các doanh nghiệp áp dụng.

Cần xây dựng nhà ở giá thấp trên quy mô công nghiệp với các ứng dụng về thiết kế, sử dụng công nghệ lắp ghép tiền chế cho hệ khung, trần, tường, sàn; các tiêu chuẩn về diện tích cần nới lỏng theo nhu cầu, nhưng tiêu chuẩn tiện nghi phải thật cao để sáng tạo ra các căn hộ linh hoạt, thông minh hơn so với nhà ở thương mại - vốn rộng rãi.

Sử dụng công nghệ mới: Nhà nước cần hỗ trợ công nghệ lắp đặt hệ thống pin năng lượng mặt trời để trợ giúp năng lượng cho cộng đồng, giảm chi phí năng lượng khi vận hành công trình. Các công nghệ về năng lượng mặt trời, gió... phải áp dụng cho các không gian công cộng trong nhà ở công nhân như điện hành lang, cầu thang, sảnh, thang máy, tiện ích công cộng khác, đây cũng là một cái trào lưu mới đầu tư năng lượng tái tạo cho các công trình phục vụ cộng đồng...

“Nghiên cứu về quyền tiếp cận đối với nhà ở và đất đai của người lao động nhập cư của India” khuyến nghị chính sách nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động di cư, gồm:

1. Xây dựng chính sách toàn diện về quyền có nhà ở nhằm cung cấp nhà ở giá cả phải chăng và đầy đủ cho tất cả mọi người, tập trung vào những người bị thiệt thòi và bị loại trừ nhất.

2. Áp dụng lệnh cấm trên toàn quốc đối với tất cả các trường hợp rời thành phố, bao gồm cả việc không có khả năng trả tiền thuê nhà. Hỗ trợ các cộng đồng có thu nhập thấp với hỗ trợ tài chính để trả nợ tiền thuê nhà.

3. Đảm bảo an ninh quyền sở hữu về nhà ở và đất đai cho tất cả người dân đô thị. Các luật tương tự như Đạo luật Quyền sở hữu đất đai của Odisha đối với cư dân khu ổ chuột 2017 và Đạo luật về quyền sở hữu của cư dân khu ổ chuột Punjab 2020 cũng nên được thông qua ở các bang khác.

4. Đảm bảo tiếp cận đủ và đủ đất, với bảo đảm về quyền sở hữu, cho những người sống ở nông thôn, để khắc phục tình trạng không có đất, đảm bảo sinh kế và an ninh lương thực, và giải quyết tình trạng buộc phải di cư đến các thành phố.

5. Đảm bảo rằng các chương trình nhà ở của tiểu bang và Pradhan Mantri Awas Yojana - Thành thị và Gramin (Nông thôn) của chính quyền trung ương được thực hiện đúng cách và những người bị thiệt thòi nhất có thể tiếp cận các chương trình này. Hỗ trợ đầy đủ kinh phí để xây dựng nhà ở kiên cố ở nông thôn.

6. Làm việc hướng tới đảm bảo các biện pháp bảo trợ xã hội mạnh mẽ hơn cho người nghèo lao động, bao gồm thông qua việc cung cấp trợ cấp thất nghiệp, an sinh xã hội và lương hưu, bảo hiểm y tế toàn diện, bảo hiểm tàn tật và thu nhập cơ bản chung cho cả nước. Đưa ra luật bảo đảm việc làm ở thành thị quốc gia, tương tự như Đạo luật đảm bảo việc làm ở nông thôn quốc gia của Mahatma Gandhi năm 2005, để đảm bảo việc làm và thu nhập cho người lao động ở khu vực thành thị.

7. Giải quyết các nhu cầu đặc biệt của phụ nữ, trẻ em và người lớn tuổi di cư đến các thành phố để làm việc. Đảm bảo con cái của lao động nhập cư được đi học và được tiếp cận với nền giáo dục có chất lượng.

8. Nâng cấp hệ thống phân phối công cộng và đảm bảo cung cấp miễn phí các loại ngũ cốc, dầu ăn, gia vị, trà, đường và các mặt hàng thực phẩm thiết yếu cho tất cả những người có nhu cầu, kể cả những người không có thẻ khẩu phần trên khắp thành thị và nông thôn Ấn Độ.

9. Đảm bảo mối liên kết chính sách toàn diện giữa các vấn đề nông thôn và thành thị. Cuộc khủng hoảng lao động nhập cư đã tiết lộ tính linh hoạt của mối liên kết này cũng như nhu cầu quan trọng để xem chúng một cách tổng thể.

10. Nỗ lực để đảm bảo pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, nông nghiệp và canh tác nhằm bảo vệ lợi ích và quyền con người của các cộng đồng bị ảnh hưởng, bao gồm cả phụ nữ, và được xây dựng với sự tham vấn của họ.

* Bài viết là tham luận tại kỷ yếu hội thảo "Đô thị công nghiệp gắn với nhà ở công nhân" do Bộ Xây Dựng, Liên hiệp các Hội khoa học kỹ thuật Việt Nam và Tổng hội Xây Dựng Việt Nam đồng chủ trì, diễn ra sáng nay (31.12) tại Hà Nội.

[1] Ban quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP HCM http://www.hepza.hochiminhcity.gov.vn/web/guest/home

[2] Đặng Hùng Võ (2012). Chiến lược quốc gia và giải pháp cho Nhà ở xã hội. Tạp chí Kiến trúc, số 4 (2012)

[3] Lê Lan Hương, Nguyễn Lan Phương (2016). Nghiên cứu một số mô hình nhà ở xã hội trên thế giới theo các giai đoạn phát triển và nhận diện về thực trạng nhà ở xã hội Việt Nam. [4] Kỷ yếu Hội thảo về “Bức tranh toàn cảnh về Nhà ở xã hội – Thách thức và Cơ hội”. Hà Nội: ĐH Xây dựng.

[5] TS.Phạm Đình Tuyển “Nghiên cứu các giải pháp công nghệ nhằm tạo lập Mô hình phát triển nhà ở xã hội” Trường Đại học xây dựng Hà Nội

[6] Lê Xuân Trường (2014). Nhà ở xã hội nhìn từ góc độ kinh tế đô thị. Tạp chí Kiến trúc, số 232 (2014),

[7] Một số tài liệu trên mạng Internet.

TS. KTS. Lê Thị Bích Thuận, Phó Tổng thư ký Tổng hội Xây dựng Việt Nam