Tổng hội Xây dựng đề xuất Thủ tướng Chính phủ loạt giải pháp phát triển nhà ở xã hội

Từ kết quả của Hội thảo “ Phát triển nhà ở xã hội - Góc nhìn doanh nghiệp” được tổ chức tại Bình Dương, Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã tổng hợp, đề xuất đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý nhiều giải pháp thiết thực.

TS. Đặng Việt Dũng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam phát biểu tại Hội thảo "Phát triển nhà ở xã hội - Góc nhìn doanh nghiệp" được tổ chức tại Bình Dương hôm 31/3/2023/. (Ảnh: Duy Phong).

TS. Đặng Việt Dũng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam vừa ký văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước đề xuất các giải pháp tháo gỡ các vướng mắc nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai nhà ở xã hội”.

Đây là kết quả của Hội thảo “ Phát triển nhà ở xã hội - Góc nhìn doanh nghiệp” vừa được Tổng hội Xây dựng Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng và UBND tỉnh Bình Dương tổ chức hôm 31/3/2023, tại Bình Dương, thu hút sự quan tâm của hàng trăm đại biểu là các nhà quản lý, chuyên gia và các doanh nghiệp xây dựng trên toàn quốc. Nội dung văn bản như sau:

Ngày 31/3/2023 tại tỉnh Bình Dương, Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Bộ Xây dựng và UBND tỉnh Bình Dương phối hợp tổ chức Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội- Góc nhìn doanh nghiệp”. Tham dự Hội thảo có khoảng 350 đại biểu dự trực tiếp và 45 đại biểu dự trực tuyến bao gồm đại diện các doanh nghiệp xây dựng khu vực phía Nam, các nhà khoa học, chuyên gia thuộc nhiều lĩnh vực cùng đại diện của các cơ quan thuộc Bộ Xây dựng, lãnh đạo Hội đồng nhân dân tỉnh Bình Dương, đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Dương và lãnh đạo các Sở chuyên môn thuộc tỉnh, giám đốc hoặc phó giám đốc các sở xây dựng các tỉnh khu vực phía Nam, các Hội nghề nghiệp và một số trường Đại học.

Hội thảo đã nghe 10 báo cáo tham luận trực tiếp, 32 báo cáo đăng trong kỷ yếu và nghe một số ý kiến thảo luận sôi nổi với trách nhiệm và tâm huyết của các đại biểu tại hội trường, đã làm rõ các vướng mắc trong quá trình phát triển nhà ở xã hội và đề xuất một số giải pháp góp phần thực hiện thành công Đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) theo quyết định của Chính phủ giai đoạn 2021-2030, đồng thời đề xuất một số nội dung cần tháo gỡ khi tiến hành sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai... liên quan đến phát triển NƠXH dưới góc nhìn của doanh nghiệp. Từ kết quả Hội thảo, Tổng hội Xây dựng Việt Nam xin tổng hợp các ý kiến nghị của các đại biểu trình Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan xem xét các nội dung như sau:

I. Tính đến cuối năm 2022, cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội trong khu vực đô thị và nhà ở công nhân trong khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn với tổng diện tích hơn 7.790.000 m2. Kết quả này đã giúp cho hàng trăm nghìn hộ gia đình thu nhập thấp và hàng trăm nghìn công nhân được cải thiện nhà ở, có chỗ ở an toàn. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội cho thấy chúng ta đã không đạt mục tiêu về phát triển NƠXH được nêu trong quyết định 2127/QĐ –TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Báo cáo tham luận của các Hội Xây dựng, Sở Xây dựng cũng chỉ ra phần lớn các địa phương đều không đạt chỉ tiêu về phát triển NƠXH, thậm chí có nơi đạt rất thấp không quá 20% kế hoạch đặt ra và đáp ứng không quá 10% nhu cầu về NƠXH cho người dân địa phương. Một số nguyên nhân chính là:

- Chưa có sự chỉ đạo tập trung xuyên suốt từ Trung ương đến địa phương.
- Còn có sự mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống pháp luật liên quan đến NƠXH. Thiếu sự giám sát có hệ thống đối với việc thực thi pháp luật về NƠXH.
- Chưa có các thiết kế mẫu phù hợp với các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NƠXH.

Hội thảo "Phát triển nhà ở xã hội - Góc nhìn doanh nghiệp" thu hút sự quan tâm của đông đảo các nhà quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp xây dựng. (Ảnh: Duy Phong).

II. Vướng mắc và kiến nghị giải quyết các vướng mắc:

1. Về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội:
1.1. Quỹ đất cho phát triển NƠXH được quy định tại điều 16 và điều 56 luật Nhà ở 2014, theo đó “...các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch”, các quy hoạch gồm : “...quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn ... quy hoạch khu công nghiệp, cơ sở đào tạo..” và “tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”.
Tuy nhiên theo báo cáo tại hội thảo cho thấy hiện chúng ta đang thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, do một số nguyên nhân chính sau:
- Do một số địa phương chưa quyết liệt chỉ đạo thực hiện nghiêm túc kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội, chưa chủ động dành đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội khi phê duyệt các đồ án quy hoạch, trông chờ vào 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội từ dự án nhà ở thương mại.
- Nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tìm mọi cách trì hoãn việc tạo ra quỹ đất dành cho nhà ở thương mại, thậm trí chia nhỏ dự án để nộp tiền hoặc không phát sinh nghĩa vụ phát triển quỹ đất cho nhà ở xã hội. Quy định dành quỹ đất cho NƠXH trong một số dự án nhà ở thương mại không phù hợp.
- Thiếu đồng bộ trong các quy định giữa các luật, cụ thể quy hoạch đô thị gồm có 03 loại quy hoạch có mức độ chi tiết khác nhau, việc quy định “phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch” là không khả thi.

1.2. Kiến nghị:
- Đề nghị điều chỉnh khoản 1, điều 81 dự thảo luật Nhà ở sửa đổi và khoản 1 điều 3, dự thảo Nghị quyết Quốc hội như sau : “Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bắt buộc bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội” bỏ nội dung “theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt” vì trái với nội dung điều 30 dự thảo luật.
- Đề nghị rà soát và bổ sung nội dung về dành quỹ đất cho NƠXH trong sửa đổi luật Đất đai, luật Quy hoạch, luật Quy hoạch đô thị và luật Xây dựng.
- Đề nghị bổ sung một số điều vào luật Nhà ở sửa đổi để (1) Xử lý chuyển tiếp đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chưa hoàn thành trách nhiệm dành 20% quỹ đất cho NƠXH, (2) Kiểm soát việc chấp hành của địa phương khi phê duyệt quy hoạch trong việc đảm bảo quỹ đất cho NƠXH.

2. Chính sách đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội:

2.1. Chính sách ưu đãi dành cho các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội được quy định tại điều 58 luật Nhà ở 2014 bao gồm “Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng, được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội. Hiện nay việc thực thi các chính sách này còn nhiều vướng mắc gây cản trở quá trình tham gia đầu tư của các doanh nghiệp mong muốn phát triển NƠXH, cụ thể:

- Sự thiếu đồng bộ khi thực hiện chính sách, nhất là không kịp thời bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất cho các tổ chức tin dụng, nguồn vốn cấp cho NHCSXH đạt thấp, lãi suất cho vay của các gói tín dụng ưu đãi vẫn còn khá cao...phải thực hiện thủ tục xác định tính tiền sử dụng đất, thuê đất...
- Chỉ cho phép nhà đầu tư được hưởng như mức lợi nhuận định mức không quá 10% (đối với NƠXH bán) hoặc không quá 15% (đối với NƠXH cho thuê hoặc thuê mua), trên tổng chi phí đầu tư (kể cả lãi vay nếu có) mà không tính đủ các khoản chi phí hợp lệ, hợp lý khác như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, thời gian thu hồi vốn kéo dài.
- Việc xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán NƠXH trên cơ sở hồ sơ thiết kế dự toán theo quy định tại thời điểm thẩm định là không sát với thực tế.
- Bắt buộc phải dành 20% diện tích sàn nhà ở xã hội trong dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê và chỉ được bán sau 5 năm.

2.2. Kiến nghị: Một số vướng mắc nêu trên đã được đề xuất giải quyết tại điều 5, điều 6 trong dự thảo Nghị quyết trình Quốc hội, tuy nhiên hội thảo kiến nghị:

- Cho phép các nhà đầu tư tự quyết định giá thuê, giá thuê mua, giá bán NƠXH, Nhà nước thực hiện tổ chức hậu kiểm theo giá tại thời điểm lập hồ sơ hoàn công và quyết toán công trình đưa dự án vào khai thác vận hành để nhà đầu tư có thể sớm huy động vốn hoặc cho phép áp dụng giá trần.
- Cho phép các nhà đầu tư đề xuất diện tích xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án NƠXH trên cơ sở cân đối hiệu quả đầu tư.
- Có quy định chính sách khuyến khích các doanh nghiệp áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến làm giảm giá thành NƠXH.
- Nhà nước mạnh dạn cấp các gói tín dụng với lãi suất thấp, khoảng từ 1-2%/năm cho cả đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NƠXH và các chủ đầu tư dự án NƠXH vay trực tiếp.
- Nhà nước hỗ trợ toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, đấu nối hạ tầng chung khu vực có dự án.

3. Thủ tục đầu tư NƠXH
3.1. Thủ tục về đầu tư nhà ở xã hội về cơ bản được thực hiện như các dự án đầu tư thông thường khác, bao gồm đề xuất dự án, chấp thuận chủ trương đầu tư, tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, bên cạnh đó còn các thủ tục như xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, được mua NƠXH, xét duyệt giá cho thuê, thuê mua, giá bán...liên quan đến các luật đầu tư, luật đấu thầu, luật nhà ở, luật quy hoạch, luật quy hoạch đô thị và luật đất đai. Thủ tục thường kéo dài, qua nhiều bước, nhiều khâu, phải hỏi ý kiến nhiều cơ quan trong khi hiệu quả đầu tư không cao dẫn đến việc tham gia của các nhà đầu tư hạn chế.

3.2. Kiến nghị:
- Bộ Xây dựng cần xem xét hướng dẫn hoặc đề xuất Chính phủ ban hành quy định về thủ tục đầu tư, thủ tục hành chính đặc thù cho dự án phát triển nhà ở xã hội theo hướng đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian quy trình, thủ tục đầu tư nhà ở xã hội, để tạo môi trường thông thoáng thu hút đầu tư tại các địa phương và để các nhà đầu tư mạnh dạn tham gia việc đầu tư tại các địa phương.
- Rà soát và bổ sung nội dung liên quan đến NƠXH trong các luật có ảnh hưởng đến quá trình đầu tư NƠXH như luật đầu tư, luật đấu thầu, luật nhà ở, luật quy hoạch, luật quy hoạch đô thị và luật đất đai.

4. Một số đề xuất khác:
- Đề xuất thành lập Ban chỉ đạo Quốc gia về phát triển NƠXH để có sự chỉ đạo thường xuyên, thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Ban chỉ đạo chịu trách nhiệm tiếp nhận, quản lý và phân bổ các nguồn vốn hỗ trợ, hoàn chỉnh và trình ban hành hệ thống chính sách pháp luật cho việc phát triển NƠXH. Theo dõi, giám sát và đôn đốc các địa phương triển khai chương trình phát triển NƠXH.
- Hình thành các thiết kế mẫu, định hình nhằm tiết kiệm cho chi phí và đẩy nhanh tiến độ thi công thông qua các cấu kiện lắp sẵn phù hợp với nhu cầu ở, sinh hoạt và giá thành cho đối tượng được hưởng chính sách xã hội về nhà ở.
- Từng bước xây dựng khu công nghiệp phải đồng thời xây dựng đô thị công nghiệp, hình thành mô hình chính quyền đô thị công nghiệp chịu trách nhiệm cung ứng dịch vụ cho công nhân khu công nghiệp và người dân đô thị bao gồm nhà ở và các dịch vụ tiện ích khác./.

BBT