Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ Hà Nội

Để có sự đột phá trong quy hoạch các khu chung cư cũ, việc tổ chức lập quy hoạch cần được nghiên cứu gắn với mô hình đầu tư, biện pháp và phương thức đầu tư, triển khai theo nguyên tắc Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong công tác tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch.

Cho phép đề xuất mô hình, cơ chế chính sách đặc thù

Theo thống kê của Sở Xây dựng, hiện trên địa bàn TP Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập. Đa số các nhà chung cư cũ được xây dựng trong những năm từ 1960 đến 1982, chủ yếu tập trung tại khu vực 4 quận nội thành cũ (thuộc khu vực hạn chế phát triển), phần lớn hiện đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng và thiếu hụt trầm trọng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân, có nhiều nhà nguy hiểm cấp C, cấp D nên cần phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới.

Do đó, cần sớm triển khai thực hiện tái thiết đô thị, xây dựng mới các chung này để đảm bảo yêu cầu về phát triển nhà ở, an toàn sử dụng nhà ở, nâng cao chất lượng ở, điều kiện sinh hoạt cho người dân và cải tạo, chỉnh trang đô thị, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị theo hướng văn minh, hiện đại, đưa Thủ đô Hà Nội trở thành Thành phố thông minh, Thành phố đáng sống theo đúng mục tiêu mà Nghị quyết Đại hội XVII của Đảng bộ Thành phố, Chương trình số 06-CTr/TU ngày 29/6/2016 của Thành ủy đã đề ra và Chương trình phát triển nhà ở đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Thời gian qua Thành ủy, UBND Thành phố đã có nhiều chỉ đạo, tổ chức nhiều cuộc họp, chỉ đạo các Sở, ngành và cơ quan có liên quan khẩn trương triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ; UBND Thành phố đã thành lập Tổ chuyên gia nguyên cứu, đánh giá tổng kết quá trình, khó khăn vướng mắc; giao Sở Xây dựng chủ trì nghiên cứu đề xuất cơ chế chính sách và xây dựng Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; Giao Sở QH-KT chủ trì nghiên cứu những khó khăn về công tác quy hoạch.

Quá trình nghiên cứu, Sở Xây dựng, Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, Hội Xây dựng TP Hà Nội, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, Đài PT&TH Hà Nội. đã tổ chức nhiều cuộc Hội thảo khoa học, tọa đàm về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ với sự tham của nhiều tổ chức trong nước và quốc tế, chính quyền địa phương, các chuyên gia đầu ngành, các nhà khoa học, nhà nghiên cứu và các nhà đầu tư tham gia cải tạo xây dựng lại chung cư cũ nhằm tìm ra nguyên nhân chưa thu hút được đầu tư, chậm triển khai và giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.

Trong quá trình Bộ Xây dựng chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung (hoặc thay thế) Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng chung cư cũ, đã được Chính phủ ban hành ngày 15/7/2021, có hiệu lực từ 01/9/2021); UBND Thành phố đã tham gia các cuộc họp thẩm định của Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, đã có các Văn bản số 972/UBND-ĐT ngày 02/4/2021, số 1120/UBND-ĐT ngày 16/4/2021 gửi góp ý, kiến nghị nhiều nội dung, giải pháp cần tháo gỡ khó khăn vướng mắc cơ chế chính sách.

Ngày 28/3/2021, Thủ tướng Chính phủ đã có buổi làm việc với Lãnh đạo TP Hà Nội; tại Thông báo số 72/TB-VPCP ngày 02/4/2021 đã chỉ đạo về việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ: UBND TP Hà Nội chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, cơ quan liên quan thống nhất phương án giải quyết hiệu quả, làm chuyển biến vấn đề này; đối với những vấn đề vượt thẩm quyền, quy định pháp luật, thì đề xuất mô hình, cơ chế chính sách đặc thù, báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định sớm, không được để kém an toàn các chung cư cũ.

Xác định tầng cao thế nào?

Việc tăng chiều cao công trình đối với nhóm dự án “cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ” đã được định hướng tại Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội, các đồ án Quy hoạch phân khu đô thị khu vực nội đô lịch sử.

Tầng cao cụ thể sẽ được xác định trong quá trình lập quy hoạch chi tiết, phụ thuộc vào vị trí từng khu vực, khả năng dung nạp dân số tại khu vực.

Theo đó, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 đã định hướng: Quy hoạch cải tạo lại các khu nhà tập thể cũ trên nguyên tắc không làm gia tăng thêm quy mô dân số, bổ sung, hoàn thiện các chức năng khu ở. Các khu tập thể cũ được chia thành hai khu vực: Khu vực bên trong đường vành đai 2 (khu vực hạn chế phát triển) gồm: Các khu tập thể cũ sẽ được cải tạo chỉnh trang xây dựng theo hướng hạn chế phát triển dân số, không xây dựng cao tầng đối với vùng ảnh hưởng các không gian bảo tồn; nằm trên các trục đường hướng tâm, tạo được điểm nhấn kiến trúc và hình ảnh đô thị văn minh hiện đại của Thủ đô...

Các khu chung cư nằm trong khu vực có mật độ dân cư cao, không nằm trên các trục đường hướng tâm, không nằm trong vùng ảnh hưởng đến không gian bảo tồn và thiếu các cơ sở hạ tầng xã hội, sẽ được cải tạo xây dựng hạn chế cao tầng với mật độ xây dựng thấp, hạn chế gia tăng dân số, tạo được quỹ đất bổ sung cho các chức năng hạ tầng xã hội còn thiếu trong khu vực.

Khu vực ngoài đường vành đai 2 trở ra là khu vực không hạn chế phát triển được khuyến khích cải tạo xây dựng cao tầng đáp ứng được cấu trúc của một khu chung cư văn minh hiện đại, đảm bảo các chỉ tiêu về hạ tầng xã hội (trường học, cây xanh, bãi đỗ xe, chợ ) phù hợp với các Tiêu chuẩn và Quy chuẩn xây dựng hiện hành, hài hòa với không gian kiến trúc cảnh quan của khu vực.

Theo Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội được UBND Thành phố ban hành kèm theo Quyết định số 11/2016/QĐ- UBND ngày 07/4/2016, cho phép nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng tại các dự án tái thiết đô thị, xây dựng lại các chung cư cũ, tập thể cũ.

Tại các đồ án quy hoạch phân khu đô thị H1-1, H1-2, H1-3 và H1-4 đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt và công bố vừa qua đã định hướng các khu chung cư cũ sẽ được thực hiện theo dự án riêng, có thể nghiên cứu xây dựng công trình theo hướng giảm mật độ xây dựng, tăng diện tích cây xanh, tăng tầng cao, tuy nhiên cần đảm bảo không gia tăng dân số; Tầng cao công trình và mật độ xây dựng tuân thủ quy định của Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc hiện hành và Quy chuẩn xây dựng, Tiêu chuẩn thiết kế hiện hành.

Qua tham khảo kinh nghiệm các nước trên thế giới đã thực hiện theo 02 biện pháp: Phá bỏ, xây mới (tái thiết đô thị) hoặc Phục hồi, cải tạo nâng cao giá trị (chỉnh trang đô thị). Tuy nhiên, do chung cư cũ đã quá thời hạn sử dụng, tiêu chuẩn kiến trúc, công trình cũ đã lạc hậu, kết cấu (móng, thân, mái) và hạ tầng kỹ thuật kèm theo đã hư hỏng, sụt lún, không thể gia cố phục hồi được; mặt khác, cấu trúc không gian ở chật hẹp, thiếu các tiện ích công cộng, không phù hợp với tiêu chuẩn hiện đại, nên hầu hết các nước đều thực hiện biện pháp tái thiết đô thị, xây dựng lại toàn khu mới đồng bộ chức năng, hiện đại, cao tầng, tái định cư tại chỗ hoặc tại khu phát triển mới để giải phóng nguồn lực là các quỹ đất mới trên nền khu đất chung cư cũ để triển khai các dự án đầu tư công trình hỗn hợp, thương mại dịch vụ, cân đối hiệu quả đầu tư, bổ sung các tiện ích công cộng, phát triển hoàn chỉnh đô thị.

Đề xuất mô hình đảm bảo tính khả thi

Để công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố đạt hiệu quả, đảm bảo tính khả thi, cần phải được nghiêm túc tổng kết đánh giá, rút kinh nghiệm quá trình đã triển khai, tham khảo kinh nghiệm các nước, thiết lập chương trình, kế hoạch triển khai thực hiện. Thành phố đã xác định đây là công tác an sinh, là công cuộc lớn (cải tạo, xây dựng lại, chỉnh trang, tái thiết đô thị) đầy khó khăn phức tạp và lâu dài, nhưng là nhiệm vụ quan trọng, cấp bách, cần thiết phải có phương pháp, giải pháp hiệu quả nhằm đảm bảo an toàn, tính mạng và tài sản, ổn định đời sống nhân dân mà vai trò chủ đạo của Nhà nước, cả hệ thống chính trị và sự ủng hộ, thống nhất của nhân dân, doanh nghiệp cùng phối hợp tích cực triển khai thực hiện.

Hiện Sở QH-KT đang phối hợp cùng Sở Xây dựng nghiên cứu xây dựng đề án khung cơ chế chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố theo chỉ đạo của UBND Thành phố (đã báo cáo Thường trực Thành ủy).
Với những nội dung nêu trên, cơ chế chính sách chung sẽ được nghiên cứu để sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật và trong Chương trình cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, để việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ sớm được triển khai, hạn chế việc xuống cấp công trình, nâng cao chất lượng sống cho người dân Thủ đô, đặc biệt là tại các khu nhà chung cư cũ.

Thực trạng Thành phố tồn tại 03 loại hình chung cư cũ (khu chung cư cũ quy mô trên 2 ha, nhóm chung cư cũ quy mô dưới 2 ha và chung cư cũ độc lập, đơn lẻ, diện tích đất hạn chế), các chung cư cũ đa phần thuộc khu vực các quận nội thành và nội đô lịch sử, hạn chế phát triển tầng cao, dân số theo quy định tại Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, phải tiến hành từng bước giãn - giảm dân số từ 1,2 triệu xuống 0,8 triệu dân, quy định nêu trên khó khăn khi thực hiện tái định cư tại chỗ 100%, đồng thời hạn chế phát triển diện tích kinh doanh (sau khi tái định cư) dẫn đến khó khăn cho việc đảm bảo hiệu quả đầu tư dự án. Khu vực nội đô lịch sử là nơi tập trung chủ yếu các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp, nguy hiểm (cấp C, B và cận D) trong đó có nhiều chung cư cũ không đủ diện tích mặt bằng để xây dựng lại, không thể tự cân đối tài chính của dự án, khó khăn lựa chọn giải pháp thực hiện.

Vừa qua, TP Hà Nội đã có chỉ đạo về công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố trong đó xác định: các phương án quy hoạch sẽ được nghiên cứu đồng thời với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư tương ứng với tính chất, hiện trạng từng khu chung cư cũ để đảm bảo tính khả thi, theo 3 mô hình gồm: Nhóm 1 là tập hợp các chung cư cũ trong một khu (khu tập thể) như ở Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh… có quy mô trên 2 ha (lập QHCT); Nhóm thứ 2 là nhóm chung cư cũ, mô hình như tiểu khu nhà ở gồm 5 - 7 chung cư một nhóm (không phải khu tập thể), có quy mô dưới 2 ha (lập tổng mặt bằng); Nhóm thứ 3 là các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ.

Để có sự đột phá trong quy hoạch các khu chung cư cũ trong thời gian tới, việc tổ chức lập quy hoạch cần được nghiên cứu gắn với mô hình đầu tư, biện pháp và phương thức đầu tư, triển khai theo các nguyên tắc: Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong công tác tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch; thực hiện tổng thể cho toàn khu chung cư cũ, nhóm chung cư cũ, tập hợp chung cư cũ độc lập trên điạ bàn, khu vực; Đồ án QHCT được duyệt là cơ sở lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và lựa chọn Chủ đầu tư lập dự án theo quy định pháp luật hiện hành. Đối với nhà nguy hiểm cấp D nằm trong khu chung cư cũ nếu thực hiện cải tạo, xây dựng lại tại chỗ thì cần phù hợp với nghiên cứu tổng thể toàn khu, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế hiện hành; Nghiên cứu phương án cải tạo chung cư cũ theo hướng giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng.

Với nhóm 1, ví dụ như khu Thành Công, quy mô khoảng 23 ha. Dự án cải tạo, tái thiết quy hoạch 1/500 cần đồng bộ giải pháp: Tái định cư tại chỗ, cho phép xây dựng cao tầng; giải phóng quỹ đất có diện tích đủ lớn để phát triển các chức năng dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch…; có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn… kết hợp với khai thác không gian ngầm, các khối đế của các toà nhà.
Với nhóm thứ 2, thực hiện tương tự như Nhóm 1 (khu chung cư cũ). Trường hợp diện tích nhỏ, nhằm xen cài trong khu dân cư, làng xóm, khó khả thi trong triển khai quy hoạch và khai thác đầu tư thực hiện theo Nhóm 3 (chung cư độc lập, riêng lẻ).

Với nhóm 3 (chung cư riêng lẻ), thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ vào một quỹ đất chung cư hiện có trên địa bàn quận; quỹ đất còn lại để phát triển công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ và nhà ở (trường hợp bổ sung được quy mô dân số).

Với những định hướng về giải pháp quy hoạch kiến trúc nêu trên, cùng với nội dung nghiên cứu Đề án nghiên cứu xây dựng đồng bộ khung cơ chế chính sách đặc thù cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố do Sở Xây dựng là cơ quan chủ trì thực hiện, sẽ là những giải pháp có hiệu quả để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội.

Theo Tạp chí xây dựng